大连万达商业地产股份有限公司(下称“万达地产”)向港交所递交的招股说明书显示，2013年末其资产负债率仅为49%，2014年6月末，其资产负债率为52%。房地产行业历来是一个高负债行业，万达地产负债率为何如此之低？　　

扣除预收账款

笔者查阅万达地产招股说明书发现，其资产负债率的定义中，将预收账款从负债中扣除了。万达称，“资产负债率按资产总额(扣除客户垫款)除以资产总值再将所得值乘以100%计算”(招股说明书P377)，“我们的客户垫款主要包括预售物业所得款项”(P363)，由此可知，其客户垫款即指预收账款。

根据万达地产招股说明书披露的资产负债数据，如果负债总额不扣除预收账款，万达地产2013年末和2014年6月30日资产负债率分别高达74%和78%。这一负债率水平与万科A(9.35, 0.00, 0.00%)的负债率大致相当。

值得一提的是，万达地产的投资性物业以市价计量，其账面资产中包含了巨额商业地产增值，如果投资性物业以历史成本计量，其负债率远高于万科A。

将预收账款从负债中扣除，并非万达地产首创。近年来，中国房地产业形成了一个流行的观点：预收账款不是负债，在计算资产负债率时将其从负债中扣除。一些机构和媒体也以此计算房地产企业负债率。【详细】

万达商业地产于9月16日公布的招股文件没有披露融资额，但预计会以50亿到60亿美元创下今年香港IPO募集之最。虽然电影院线、文化旅游、儿童产业等资产没有进入上市主体，但物业销售、租赁及管理、酒店经营三大支柱业务尽在其中。至此，万达商业帝国的版图终于清晰地浮现在世人眼前。　　

根据融资额推算，万达商业地产市值在500亿美元到600亿美元美元之间，进而可大致估出王健林身家稳超300亿美元。不过，讨论“王健林是否能超过马云[微博]重夺首富宝座”，不如研究万达何以从众多房地产开发商中脱颖而出更有意义。另外，从下面的文章可以看到，王健林这首富当的真心不容易。

众所周知，王石一向主张万科做“最后一个住宅开发商”。直到近年，万科在郁亮等新生代的坚持下才开始涉足商业地产。除了强调专注，真正让王石担心的是商业地产回报周期极为漫长，不象住宅开发那样可以让资金“滚动”起来。

由于中国的金融体系不够发达，民企一旦资金周转不灵往往“叫天天不应、叫地地不语”，连德隆这等高手都不能幸免于难。因此，王石认为从事商业地产的风险过大。富力地产的董事长李思廉曾说，“(商业地产)模式不像王石说的那样只有一种”。万达走通了万科不敢走的“险路”，证明李思廉说得对。

尽管王健林将再次成为首富，但以往的成功模式，不说难以持续，至少想象空间有限(下文将详细说明)。于是，两年前站在电商对立面与马云对赌的王健林，今年却要向电商动辄砸50亿、还拉上了腾讯和百度[微博]，这就叫“识时务者为俊杰”吧。【详细】

无论万达采用何种模式，有一点可以肯定，由于它旗下的商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货是混搭的业态，在线上很难找到一种统一的方法来适用于所有领域。相对于传统企业的单一业务触网，万达打包上线的模式显然难度更高。换言之，万达并不能简单地复制现有企业的线上策略，如何将不同的业务条线交叉整合，是其电商业务的关键。　　

万达、腾讯、百度最近共同成立万达电商。这距离王健林和马云的打赌传统零售和电子商务谁将获胜，还不到两年的时间。两年不到，王健林的思维似乎产生了大逆转。

近日，彭博社发布新亿万富豪指数，宣布互联网巨头BAT包揽前三名；后一天，榜单中的第二、三、四名，腾讯、百度、万达集团就联合宣布共同出资在香港注册成立万达电子商务公司，人们将此次合作戏称为“腾百万”。

其实，这已是万达的“二进宫”。2年前，老板王健林就已雄心勃勃地启动1.0版的电商试验，“万汇网”浮出水面；而此次卷土重来，意味着万达电商进入2.0时代。

尽管详细谜底未揭开，但坊间传闻称，在这场三巨头的合作案中，由万达控股是达成合作的前提条件。据悉，万达持股70%，腾讯和百度各持15%。同时，在三者的合作中，万达占主导地位，在万达广场、影院、酒店等实体产业链条上布局O2O，百度和腾讯则分别贡献优势业务，将在技术等方面予以支持。

媒体报道，在这场合作中，百度将主要贡献大数据，旗下的团购网站糯米网及百度地图等将与新电子商务公司打通；腾讯则将主推财富通支付工具，并将QQ等SNS账号与其打通，实现联合登陆。【详细】