2024-10-17 12:19:07
随着“银十”已过大半，北京二手房市场在政策利好与购房者信心逐步恢复的双重作用下，持续升温。北京商报记者近期走访市场发现，伴随着带看量上涨的转化，二手房市场成交量显著攀升，部分门店10月半个月的交易量已经追平甚至超越9月整月。
成交量的显著增长带动市场预期价格趋于稳定，小业主不但结束以价换量，甚至开始出现小幅提价的情况。但经纪人和专家一再提示，目前市场内部呈现出区域分化特征，二手房成交价格存在显著差异：靠近市中心的区域，反弹尤为明显；而在四环和五环外，部分业主尝试提高挂牌价格，往往市场反应不佳，小业主切忌盲目提价。
“电动车一天一充电”
北京二手房市场在“930新政”的持续效应下逐渐升温。10月中旬，经纪人忙碌异常，接电话和带购房者看房成了他们的日常，尤其是“十一”假期期间，他们的午饭时间被大幅压缩。位于西城区真武庙片区的某头部中介机构经纪人葛亮表示，从假期开始，咨询电话就络绎不绝，最忙碌时一天能接到70多个电话，现在虽有所缓解，但仍保持每天30余个的平均水平。
“以前电动车两天充一次电绰绰有余，现在却得一天一充了。”朝阳望京区域某头部中介机构经纪人郑寒笑着表示，电动车作为带客看房的主要“坐骑”，每日剩余电量俨然成了市场活跃度的晴雨表。以往，电动车电池足以支撑两天的看房需求。进入10月，随着看房量的激增，充电频率提升至一天一次。尤其是“十一”假期期间，几乎每带看完一组客户就得赶紧充电，生怕赶上客流潮时来不及充电。有次疏忽忘了充电，郑寒只能和再到店的客户选择步行前往附近的房源。
在市场普遍反弹的情况下，优质房源的成交量反弹表现更为突出。葛亮介绍，对于优质房源的定义在机构中有一套统一标准：通过价格、区位、带看量、咨询量等维度并结合评分机制得出。被系统打高分的优质房源会优先推荐给购房者。在“十一”假期期间，一套位于地铁1号线的优质房源被带看了20余次。
带看量的增长直接促进了成交量的提升，部分门店在短短半个月内的二手房交易量甚至超过了9月全月的总量。大兴康庄片区的某头部中介机构经纪人赵泰分享道，仅在“十一”假期期间，他就成功售出2套房源，而他所在店铺的销售冠军更是独力卖出5套。当被问及以往的销售情况时，赵泰得意地表示，9月他们门店的签单量仅20余套，但到了10月，半个月的时间，签单量已迅速超过20套。据他了解，大兴区的其他门店同样出现了销量超越9月的情况。
丰台马家堡片区的某头部中介机构经纪人王祥介绍，“十一”假期期间，机构在北京区域的成交量日均保持在500—600套，最多一天成交900套，截至10月10日，共成交4300余套房源，相比9月整月的7300余套，已经完成了近60%。
麟评居住大数据研究院发布的《2024年楼市周报第41周(10月7日—13日)》显示，2024年第41周监测重点城市新房成交环比上升185.46%，同比上升186.25%；二手房成交同环比分别上升207.28%、438.31%。其中，北京在10月7日—13日共成交3735套，环比增长234.7%。
成交量增加的背后，政策的助力不可或缺。北京下调首付比例至15%、加大信贷政策支持力度以及降低存量房贷利率等政策，有效降低了购房成本，为购房者提供了更多选择。王祥举例说，一对夫妻在政策发布前，一直选择租住在约30平方米的一室一厅，每月支付租金在3800元左右，但是在“930新政”等一揽子政策发布后，这对夫妻选择由租改购，首付70万元，每月还款金额2800元，比租房还要便宜1000元。
易居研究院副院长严跃进认为，购房心态以及交易量的变化等都与价格密切相关。近期二手房交易量表现不错，这主要是因为部分房源价格经历过多轮调整，具有更高的性价比，从而吸引了更多购房者的关注，预计增值税、个税及契税减免等政策的逐步落实，将对降低交易成本产生积极作用，对于二手房市场成交量的增长带来更多利好因素。
出现成交价高于挂牌价案例
“价格稳了，是购房的好时机了”成为经纪人们的口头禅。多位经纪人认为，在中央政治局会议强调促进房地产市场止跌回稳后，一系列政策相继落地，不仅推动了成交量的提升，也促使二手房价格逐渐筑底。
赵泰表示，在7月、8月时，对于购房者关于购房后是否会遇到降价的问题，他还不敢给出肯定的答复。但经过“十一”假期后，他对于此类疑问的回答变得坚定：“现在房价已经是底了，不会再降。”
北京商报记者走访中介机构时，发现多位经纪人与赵泰持相同观点。丰台右安门片区的某头部中介机构经纪人王爽也告诉记者，市场已经发生了变化。不再降价的小业主数量增加，购房者也逐渐接受了价格的提高。现在，不急于出售房源的小业主在挂牌时不再选择低价吸引购房者，而在近两个月，尤其是“十一”假期后的这段时间，相同户型和楼层的房源成交价格甚至比之前提高了10万元。
“议价空间的再度压缩，成为最直观的感受”，葛亮指着电脑上的近期成交数据向北京商报记者介绍，该套57.5平方米的房源是在8月挂牌的，当时挂牌价为600万元，均价约为10.43万元/平方米，鉴于周边房源普遍均价高达12万元/平方米，该房源以其高性价比吸引了众多看房者。到了9月中旬，经过买卖双方多轮协商，价格确定为563万元。然而，在等待正式签约的期间，9月24日央行出台了一系列房地产调控政策。小业主得知这一消息后，当即打电话表示要就价格再次进行协商。最终，在10月9日成功签约时，成交价格回升至610万元，反而比最初挂牌价高出了10万元。
在合硕机构首席分析师郭毅看来，二手房市场的止跌趋势并非近期才开始，而是因地区板块而异。郭毅表示，例如，南部地区可能刚进入止跌阶段，而北部地区在年中时已基本稳定。目前，二手房市场正处于供需博弈的关键时期。从小业主的角度来看，他们已不再接受大幅降价，价格基本处于合理议价范围内。然而，对于购房者而言，他们仍希望借此机会抄底，因此买卖双方在价格谈判上变得更加艰难。市场的真正拐点，即从下行转向企稳升温的关键，在于价格的博弈，特别是卖家能否实现价格的小幅上涨。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，整体来看，北京市二手房市场价格尚未全面止跌，但跌幅正在逐步收窄，这种边际改善的趋势十分明显。值得注意的是，部分高端二手房楼盘的少数房源价格已经稳定，甚至可以说已接近底部。考虑到低首付、低利率、低税费以及高性价比这四个因素，当前确实是购房的良机。
小业主取消以价换量
随着小业主信心的增强，二手房市场正经历着显著变化，小业主们纷纷上调挂牌价。然而，经纪人提示，尽管价格调整顺应了当前市场趋势，但小业主也需考虑区域差异。
据介绍，北京二环、三环等市中心区域的二手房提价后仍吸引众多关注。相比之下，四环、五环区域则有所不同，部分房源涨价后咨询量和看房量出现下滑，甚至月看房量从15次锐减至5次。
“北京作为超一线城市，各区域间的房价变化存在差异。”郭毅认为，这主要是因为买卖双方对价格的认知不同，以及市场需求各异。南二环和南三环地区在经历较长时间的房价调整期后，价格已经处在合理区间范围，房价逐渐企稳，其周边的优越轨道交通、配套资源以及当前的低房价优势在市场上愈发凸显。因此，从购房者的角度来看，他们更倾向于选择这些性价比高的区域购房。在这些区域，房价企稳后的小幅回升也是买家可以接受的，因为这是基于低位的回调，综合性价比依然较高。
以真武庙片区为例，葛亮表示，在政策发布前，该片区30套出售房源中仅1套上涨，其余29套均采取“以价换量”策略，比例约为30∶1。但随着政策出台、成交量增加及市场信心回升，现在上涨与未上涨房源的比例已达到5∶1。此外，10月成交的房源中有5套价格高于此前成交价格，平均上涨幅度在5万—10万元。
然而，这种涨价成交的现象在四环、五环区域并不常见。在经纪人看来，新房市场的竞争使得二手房性价比优势减弱成为最为重要的原因之一。赵泰所在的康庄路门店位于南五环外，近两个月来，不急于出售的小业主在挂牌价上普遍上涨10万—20万元，但咨询量和带看量却大幅下降，此前对此类房源感兴趣的购房者转而关注性价比更高的新房或二手房源。
四环、五环附近新房项目集中，如大兴区的橡树湾、御璟星城·元启等楼盘，优惠后价格与二手房相差无几。赵泰表示，以那尔水晶城的三室两厅房源为例，该房源面积为150.46平方米，挂牌价为660万元，均价约4.39万元/平方米；而距离其4公里外的新楼盘大兴晓月和风在售房源均价为5.5万元/平方米。若小业主继续涨价，将失去价格优势，促使购房者转向新房项目。
未来：还需6到9个月观察期
对于未来北京二手房市场的变化，郭毅认为，北京不同板块间，成交量的上涨是有可能的，但成交价格的上涨会出现较大分化。有些片区业主盲目上调价格可能会抑制成交量。量价之间的博弈现在可能已细分到不同板块甚至小区。只要市场有成交量作为基数，就说明它有良好的市场基本面。价格随行就市，全面上涨可能不太正常，合理的市场应是优质房子卖出高价，品质差、地段差的房子价格相应较低。因此，只要成交量保持良好状态，市场就不需要过度刺激。
谢逸枫补充道，就目前的形势来看，北京二手房市场仅少数区域、板块和楼盘出现了成交量和房价上升的行情，尚未带动全市各区域二手房市场的量价增长。因此，判断市场是否真正止跌回暖，还需要至少6到9个月的观察期。要实现市场的全面回升，首先需要当前的热点板块和楼盘的热销行情持续半年以上，以带动周边区域和板块的上涨。其次，“930”购房政策的调整，包括税费减免和房贷首付利率的调整，需要加快落实。最后，购房者的房价上涨预期逐渐增强也是关键。
