2024-12-18 23:02:32
2025年，重点关注哪些地产变量？
9月26日的中央政治局会议首次提出要“促进房地产市场止跌回稳”，随后一揽子增量政策落地，新房、二手房价量边际明显改善；针对2025年房地产市场，中央经济工作会议再次强调“稳住楼市”，明年房地产行业前景复杂但不悲观，哪些变量值得重点关注，本文将展开分析。
作为稳预期的风向标，明年房价或是最重要的变量。其中，一线城市房价又是全市场的领先指标，参考历史规律，2014年房价下行周期中触底企稳的顺序分别为：一线城市二手房价格（2014年9月）>一线城市新房价格（2014年11月）>全部新房价格、全部二手房价格及二线城市二手房价格（2015年3月）；房价见底后没有出现二次探底，但6个月内仍以磨底企稳为主，除一线城市新房止跌后6个月涨幅超4%外，其余平均区间涨幅约1.3%。量的指标方面，2014年末，30大中城市商品房成交面积同比增速一次性转正，几乎与房价领先指标同步，也是供需关系趋于再平衡的信号。
目前价量变化均指向“止跌”初现，“企稳”或还需6个月左右观察期。10月一线城市二手房价格转正，11月一线城市新房环比持平，领先指标可能已经出现拐点，但能否完全企稳还需结合成交量指标综合判断。本轮地产以价换量已经持续了较长时间，明年上半年如成交量保持改善趋势，则全部新房、二手房价格也有望同步转正，而改善速度最慢的三线城市房价止跌或需等到2025年末-2026年初；同时也需看到，本轮周期与上一轮周期不尽相同，社会预期偏弱、私人部门资产负债表结构性问题凸显，因此，预计2025年房价变化方向积极，但幅度或相对温和，全年涨幅预计落在0.5%-1%区间。
房地产投资或保持分化。如将房地产开发投资按其他投资和建安投资拆分：
1）其他投资方面，土地成交价款一般领先土地购置费12个月左右，而100大中城市土地成交总价累计同比6月后出现拐点，据此推测，剔除季节性因素后，明年年中或出现土地购置费增速拐点，至年末累计同比增速有望回正至2.6%；从贡献率来看，至2024年10月，土地购置费占房地产开发投资的比重由去年年末的35%上升至37%，明年土地购置费增速如能转正，或给房地产投资增速带来2个百分点以上的修复。
2）建安投资方面，近年来商品房销售与房屋新开工面积变动节奏趋于一致，从数据来看，先后受白名单融资、销售改善带动，房地产开发资金同比增速4月出现拐点。乐观估计下，明年新房成交如确认回升趋势、带动房企现金流持续改善，全年新开工面积同比增速则有望大幅收窄至-10.1%；而竣工面积受周期性影响，跌幅或进一步加深。
中性基准假设下，2025年房地产开发投资同比增速或为-10.5%，较今年基本持平；如政策发力接续性较好、效果持续显现，则同比增速有望收窄至-8.5%；如出现政策效果不佳或后续力度有限的悲观情景，同比增速可能进一步下滑至-14%。但从政策最新定调来看，稳楼市决心不可低估，明年地产投资增速跌幅收窄是大概率事件。
明年地产投资对GDP增速的拖累有望继续缓和。房地产行业进入调整周期后，其对GDP总量的贡献也相应下降，据我们测算，2024年房地产投资对GDP总量贡献率或为8.3%，较2020年下降近6个百分点；因此，即便房地产行业自身止跌动能不强，其对经济的负向拖累也会随其对存量GDP的贡献度不断降低而逐步出清：明年中性及乐观基准假设下，房地产投资对GDP增速的拖累将继续降低0.05个百分点和0.21个百分点。此外，政策作为外生变量的托举效果也在逐步显现。展望2025年，我们认为，可以重点关注房地产价格变化趋势，作为居民财富的重要组成部分，房价能否企稳回升直接影响政策合力成色，也决定债券市场一直等待的质变时刻何时到来，如上半年观察期过后企稳回升趋势得到确认，利率中枢也将面临调整。
朱德健SAC：S0360622080006
