2024-05-15 20:06:57
周三纽盘，瑞郎兑美元交投于0.9049，跌幅为0.18%。
瑞郎基本面分析
根据瑞士国家银行（SNB）的数据，2021年，瑞士私人拥有的公寓平均价格上涨了1.8%（通胀调整1.4%），而在2020年、2019年和2018年分别下跌了0.4%、1.6%和1.9%。事实上，2021年是瑞士房市自2014年以来表现最好的一年。
瑞士房价
按地区：
1.在日内瓦湖，私人拥有公寓的平均交易价格在2020年上涨2.1%后，在2021年上涨了3.3%（通货膨胀调整2.9%）。
2.苏黎世的私人公寓价格涨幅最大，为5.3%（通胀调整后4.8%），而在2020年，苏黎世的私人公寓价格略有下降，为0.7%。
3.瑞士南部的房价上涨了3.1%（经通货膨胀调整后为2.6%），高于去年0.3%的微小增长。
4.瑞士中部的房价小幅上涨0.3%（经通货膨胀调整后为-0.2%），而在2020年下降了1.1%。
5.瑞士东部的房价上涨了2.9%（通货膨胀调整后的2.5%），高于去年0.4%的微弱增长。
6.瑞士西北部的房价上涨了1.9%（经通胀调整后为1.4%），而在2020年，该地区的房价涨幅为2.4%。
7.瑞士西部的房价增长了1.9%（通货膨胀调整后的1.5%），相比之下，2020年的价格下降了0.4%。
8.2021年伯尔尼的公寓价格同比上涨4.3%（经通胀调整后为3.8%），较2020年1.3%的增幅有所改善。
住房市场状况改善的原因是，良好的融资条件和极低的利率，加上住房供应不足，推动了需求的增加。
Wüest和Partner表示：“建设成本上升，以及瑞士房地产市场各方的乐观情绪高涨，推高了批准新建项目的投资额。”“预计今年的新建活动将略有增加。”
预计今年房价将继续上涨。Wüest和Partner 表示：“2022年，房价将再次上涨，因为市场仍将以供应短缺为主。所有细分市场的自住型公寓价格预计平均上涨2.5%，独栋住宅价格预计上涨3.0%。”
从2000年到2016年，瑞士的住房市场出现了强劲上涨：
1.自住住宅价格上涨80.5%（实际上涨70.2%）
2.独栋住宅价格上涨58%（按实值计算上涨49%）
3.房屋租赁价格同比增长49.2%，扣除价格因素实际增长40.7%
租金收益率很低。根据Wüest和Partner的数据，2021年第四季度，优质房屋租金收益率仅为1.2% - 1.6%，低于一年前的1.4% - 1.9%和两年前的1.7% - 2.3%。
瑞士2021年经济同比增长3.5%，相比之下，2020年经济收缩2.9%，但低于最初的预测，因为2021年底疫情卷土重来，整个地区都在收紧限制措施。国家经济事务秘书处（SECO）预测瑞士今年的经济增长为2.8%。供应链瓶颈、通货膨胀加剧以及乌克兰冲突正对经济复苏构成重大风险。
长期以来，瑞士一直限制向外国人出售房产，联邦政府每年向寻求在瑞士购置房产的非居民外国人发放许可配额。
不同地区房价变化
日内瓦的自主公寓是瑞士最昂贵的，而苏黎世的独栋住宅是最昂贵的。
根据Wüest和Partner的数据，2021年第四季度：
1.在日内瓦，自住公寓的平均交易价格为每平方米18900瑞士法郎（18540欧元）。该指数较上年同期上涨4.2%。
2.在苏黎世，平均价格为每平方米17070瑞士法郎（16745欧元），较上年增长6.3%。
3.在洛桑，平均价格为每平方米13580瑞士法郎（13322欧元），较上年同期增长6.9%。
4.在巴塞尔，平均价格为每平方米11860瑞士法郎（11634欧元），较上年同期增长5.2%。
5.在伯尔尼，平均价格为每平方米10230瑞士法郎（10035欧元），较上年同期增长5.9%。
瑞士房地产价格指数
独栋住宅：
1.在苏黎世，2021年第四季度的平均交易价格为334万瑞士法郎（328万欧元），同比增长11%。
2.在日内瓦，平均价格为308万瑞士法郎（302万欧元），同比上涨8.9%。
3.在洛桑，平均价格为225万瑞士法郎（220万欧元），同比上涨15.2%。
4.在巴塞尔，平均价格为246万瑞士法郎（241万欧元），同比上涨11.6%。
5.在伯尔尼，交易价格为207万瑞士法郎（203万欧元），同比增长8.5%。
尽管关键利率为负利率，但抵押贷款利率现在正在逐步上升
在2022年3月的会议上，瑞士央行将其政策利率维持在-0.75%不变，为世界最低水平。瑞士央行还重申，它愿意在必要时干预外汇市场，以抑制瑞士法郎的升值。
“瑞士法郎仍然估值很高。俄罗斯入侵乌克兰导致全球不确定性大幅增加，”瑞士央行（Swiss National Bank）表示。“在这种背景下，瑞士央行的货币政策正在确保价格稳定，并支持瑞士经济。”
尽管如此，抵押贷款利率仍在逐渐上升。2022年2月：
1.可变利率：2.63%，与去年同期的2.65%基本持平
2.期限不超过1年的固定利率：1.05%，略高于一年前的1%
3.3年期以下的固定利率：1.17%，高于一年前的1.05%
4.5年以内固定利率：1.36%，高于上年的1.11%
5.7年期以下的固定利率：1.55%，高于一年前的1.21%
6.10年期固定利率：1.72%，高于一年前的1.39%
尽管抵押贷款利率逐渐上升，但按国际标准衡量，仍处于非常低的水平。
然而，由于联邦委员会在2013年2月对住宅房地产实施逆周期资本缓冲（CCB），作为瑞士央行试图遏制瑞士法郎升值的一部分，住房贷款数量近年来仅略有增加。但在2020年3月，这一要求被取消，以减轻疫情的经济影响。直到2022年1月26日，为住宅房地产融资的抵押贷款的资本缓冲才重新启动。银行必须在2022年9月30日前对借款人提高资本金要求。
瑞士的抵押贷款利率
瑞士央行（Swiss National Bank）表示：“导致行业CCyB在2020年3月关闭的原因如今已不复存在。”瑞士央行指出：“与此同时，瑞士抵押贷款和住宅房地产市场的脆弱性继续增加。”
瑞士银行通常比较保守。借款人必须支付贷款价值5%至20%的首付款。事实上，大约90%的银行抵押贷款的贷款金额（LTV）不到房产价值的三分之二。
抵押贷款市场的杠杆率仍然很高
去年瑞士抵押贷款市场的规模约为GDP的152%，远高于2010年的119%、2000年的94%和1990年的60%。
瑞士的抵押贷款
根据瑞士央行的数据，2022年1月，抵押贷款余额总额比去年同期增长了3.4%，超过1.12万亿瑞士法郎（1.1万亿欧元）。在同一期间：
1.国内：抵押贷款增长3.3%，至1.11万亿瑞士法郎（10.9亿欧元）
2.国外：抵押贷款增长6.4%，至113亿瑞士法郎（111亿欧元）
瑞郎/美元技术走势分析
USDCHF价格显示出轻微的看跌倾向，将跌破EMA50，注意到随机指标现在显示出超卖信号，等待推动价格恢复盘中和短期的预期看涨趋势，其下一个目标位于0.9170，然后是0.9225。
总的来说，我们将继续建议未来一段时间的看涨趋势，除非突破0.9014并保持在其下方。
预期交易范围：在0.9000支撑位和0.9140阻力位之间。
趋势预测：看涨
（亚汇网编辑：冰凡）
