2020-04-11 11:22:49
近日，一则《国家新规：9月1日起房产过户给近亲属，不再征收个人所得税》的信息在网络流传。
时封君（ ID：shidaifengmian）注意到，这些文章的信息来源于2019年6月份国家税务总局公布的《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（下称公告），而这次公告的颁布，是为了配合《个人所得税法》修改后，将部分个税从“其他所得”项目调整为“偶然所得”项目征税的新情况，因此这并非新规定。
不过，这则公告中提到的“房产过户给近亲属，不征收个人所得税”还是引起了广泛关注，因为很多人想将房产过户给近亲属时，都会遇到一个令人左右为难的选择题：到底该选择哪种方式过户在经济上比较划算？而这种情况，其实很大概率是发生在父母与子女之间。关于房产的继承和过户问题，今天时封君就为大家解读一下。
首先我们要知道，这三种情形房产过户是免征个税的：
公告第二条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等直系亲属；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
在此之前，房屋赠与行为的主体无论是否为近亲属均需缴纳4%的契税。那在现行免税政策下，买卖、赠与、继承哪种方式的过户最省钱呢？买卖过户
买卖过户需要根据房屋的市场价值交相应的税费。现在买卖过户主要交的税费有契税、个税和增值税。契税税率为1%-3%，个税一般为1%，增值税为5.6%，但是只要满足过户的房屋满两年的条件就可以免交增值税。如果过户的房屋满五年且是父母的唯一住房，不仅免增值税，还免个税。父母的房产过户给子女基本上都是满足住满两年条件的，实在没满两年也可以等到满两年再过户，所以增值税我们可以不算。也就是说只需要交契税和个税，如果子女名下无房，那么契税最低为1%，最高为1.5%，加上1%的个税，总税费是不超过3%的。
赠与过户
直系亲属间无偿赠与的房产过户免个税和增值税，但是需要交契税，契税直接按照3%收取，不能享受契税优惠政策。很多城市赠与过户时还需要用到赠与公证书，赠与公证书在公证处办理，收费没有统一标准，便宜的可能几百元，贵的可能按照房产的评估价2%收取。不管是否计算赠与公证费用，3%的契税是免不了的，这样看来其实税费比买卖过户还高一些。
继承过户
继承过户是身后才能办理的，父母如果还健在肯定不可能办理继承过户的，所以继承过户是有限制的。继承过户是不收取税费的。只需交过户的工本费即可。和赠与相同，部分城市需要继承公证书，如果办理继承公证书，是需要涉及一点费用的，但是一般不会很高，不会超过评估价值的2%。这样看来继承过户其实是花费最少的。赠与和继承的弊端
如果父母的房产选择赠与或者继承给子女，子女以后不出售房屋，那么继承的过户方式是最好的。但是赠与和继承的房产在以后出售时除了该交的契税和增值税外，个税也不再按照1%计算，而是按照差额20%计算，比如受赠时房产的评估价值为50万，以后出售时的评估价值为100万，那么差额20%的个税为10万元。但是，如果在出售时房屋住满了五年，且是家庭的唯一住房，那么就可以免差额个税。
注意：上述的满两年和满五年的开始日期都是以契税发票上面的日期或者房产证上面的日期为准，采用孰先原则，也就是哪一个日期在前就按照哪个日期计算。
综上所述，我们很难保证以后房屋不出售或者自己能达到“满五唯一”的条件，所以如果选择赠与或继承，在以后出售是就会多交税，而买卖过户则不会出现这个问题，所以综合来看买卖过户是父母过户给子女相对最好的过户方式。
